Da jeg begynte å vurdere å leie ut del av egen bolig for å lette på boliglånet, oppdaget jeg fort at skattereglene virker mer kompliserte enn de egentlig er. Det snakkes om utleieverdi, familieleilighet, korttidsutleie og 20 000-kronersgrenser – og samtidig vil man bare unngå en ubehagelig melding fra skattemyndighetene året etter.
I 2026 er hovedregelen heldigvis ganske enkel: bruker du minst halvparten av boligen selv (regnet etter utleieverdi), kan inntekten fra utleid del ofte være helt skattefri. I tillegg finnes det en egen 20 000-kronersgrense og egne regler for korttidsutleie.
I denne guiden går jeg gjennom hvordan reglene faktisk fungerer, hvordan jeg selv har tenkt rundt utleie av del av egen bolig, og viser konkrete regneeksempler du kan kopiere med dine egne tall.
Hva betyr det å leie ut del av egen bolig?
Når jeg snakker om utleie av del av egen bolig, mener jeg typiske situasjoner som:
- Kjellerleilighet i huset jeg selv bor i
- Hybel i en etasje, med egen inngang eller felles inngang
- En familieleilighet i en tomannsbolig hvor jeg bor i den ene delen
- Et rom med tilgang til kjøkken og bad i hoveddelen av boligen
Poenget er at det fortsatt er min primærbolig, og at jeg bor der selv – samtidig som en del leies ut.
Se også ⬇️Skatt renteinntekter og deres betydning for langsiktig sparingNår jeg vurderer skattereglene, tenker jeg alltid på to spørsmål:
- Hvor stor del av boligen leier jeg ut, målt i utleieverdi?
- Hvor mye tjener jeg i leieinntekt i løpet av året?
Svarene på de to spørsmålene avgjør om leieinntekten er skattefri eller skattepliktig.
Hva som typisk menes med «utleiedel», hybel og familieleilighet
I skattesammenheng er det ikke bare areal som teller, men også hvordan boenheten er innredet:
- Familieleilighet
Typisk egen stue, kjøkken, bad og soverom. Ofte minst rundt 40 m² og egnet som fast bolig for en liten familie. - Selvstendig hybelleilighet
Har ofte egen inngang (låst dør), eget bad/WC og gjerne kjøkken eller kjøkkenkrok. - Hybel
Kan være enklere – for eksempel rom med tilgang til bad og kjøkken som deles med deg som eier.
Da jeg selv satte meg inn i dette, så jeg at definisjonene betyr mye for om boligen regnes som enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig, og om leieinntektene blir skattefrie eller ikke.
Enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig – hvorfor det spiller inn på skatten
Kort forklart:
- Enebolig med utleiedel/hybel
Her gjelder hovedregelen om at leieinntekten kan være skattefri hvis jeg bruker minst halvparten selv regnet etter utleieverdi. - Tomannsbolig
Hvis jeg bor i den ene delen og leier ut den andre, kan inntekten likevel være skattefri så lenge delen jeg leier ut ikke har høyere utleieverdi enn den jeg bor i selv. - Flermannsbolig (tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter + selvstendig hybel)
Her er leieinntekten i praksis alltid skattepliktig, selv om jeg bor i én av leilighetene.
For min egen del måtte jeg først avklare hva typen bolig faktisk er, før det ga mening å regne på skatt.
Når er utleie av del av egen bolig skattefri?
I 2026 er det tre hovedveier til skattefrihet når jeg leier ut del av egen bolig:
- Jeg leier ut mindre enn halvparten av boligen, målt i utleieverdi
- Jeg leier ut hele/mer enn halvparten av boligen, men inntekten er maks 20 000 kroner i løpet av året, og leieforholdet varer minst 30 dager
- Korttidsutleie har egne grenser (mer om det senere)
Det som kan forvirre, er at 20 000-kronersgrensen kun gjelder utleie av egen bolig, ikke sekundærboliger eller rene utleieboliger.
50-prosentregelen: slik fungerer utleieverdi i praksis
Når jeg ser om jeg bruker minst halvparten av boligen selv, er det utleieverdien som teller – ikke kvadratmeter alene.
Et forenklet eksempel:
- Hele boligen kunne leies ut for 25 000 kr per måned
- Kjellerleiligheten alene kunne leies ut for 10 000 kr per måned
Da utgjør kjellerleiligheten 10 000 / 25 000 = 40 % av utleieverdien.
Jeg bruker altså selv 60 % av boligen, og leieinntekten er skattefri – uansett hvor høy den er.
Da jeg gjorde denne øvelsen med min egen bolig, skrev jeg ned realistiske markedsleier for begge deler, og sjekket om utleiedelen havnet under eller over 50 %.
20 000-kronersgrensen – og hva som skjer om du går over
Hvis jeg leier ut hele eller en større del av boligen, og leieforholdet varer minst 30 dager, gjelder denne regelen:
- Samlet leieinntekt til og med 20 000 kr per år: skattefri
- Over 20 000 kr: hele leieinntekten blir skattepliktig, fra første krone
Dette kan være aktuelt hvis jeg for eksempel bor hos kjæreste eller familie et år, og leier ut hele min egen bolig.
I min egen planlegging av utleie har jeg faktisk vurdert å holde meg rett under 20 000 i enkelte tilfeller, når det gir mer mening enn å få en liten ekstra inntekt som uansett går bort i skatt.
Typiske situasjoner: kjellerleilighet, loftsetasje og utleierom hjemme
Noen vanlige eksempler jeg ofte ser – og som jeg selv har vurdert:
- Kjellerleilighet/hybel i enebolig
Ofte skattefritt hvis kjelleren er mindre i utleieverdi enn resten av huset. - Leie ut et rom med tilgang til bad og kjøkken
Så lenge rommet ikke utgjør mer enn halvparten av utleieverdien, er inntekten normalt skattefri. - Langtidsutleie av hele boligen mens jeg bor et annet sted
Her blir 20 000-kronersgrensen helt sentral: under grensen = skattefritt, over = alt skattepliktig.
Når blir leieinntektene skattepliktige?
I praksis har jeg lært meg å tenke:
Hvis jeg både leier ut mye og tjener mye, må jeg regne med skatt.
De viktigste tilfellene:
- Jeg leier ut mer enn halvparten av boligens utleieverdi, og leieinntekten overstiger 20 000 kr
- Jeg leier ut hele boligen for mer enn 20 000 kr i året
- Boligen regnes som flermannsbolig, eller utleien er så omfattende at den nærmer seg virksomhet
Når du leier ut mer enn halvparten av boligen
Hvis utleiedelen er verdt mer i leiemarkedet enn delen jeg bor i selv, regnes ofte hele utleien som skattepliktig, så lenge inntekten er over 20 000 kr i året.
Det betyr at hvis jeg bygger om huset slik at utleiedelen blir veldig attraktiv (for eksempel stor leilighet i første etasje) og min egen del er mindre eller mindre attraktiv, vil jeg raskere havne i skattepliktig utleie.
Når leieinntektene passerer 20 000 kroner
Hvis jeg leier ut hele boligen, eller en stor del, og jeg passerer 20 000 kroner i leieinntekt, blir hele beløpet skattepliktig, ikke bare det som ligger over.
Eksempel:
- Leieinntekt hele året: 21 000 kr
- Skattepliktig beløp: 21 000 kr (ikke bare 1 000)
Dette overrasker mange. Da jeg oppdaget det første gang, skjønte jeg hvorfor flere velger å holde seg under 20 000 når de bare skal leie ut i korte perioder av året.
Flermannsbolig og når utleie kan regnes som virksomhet
Hvis boligen min er en flermannsbolig (tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter + selvstendig hybel), er leieinntekt i utgangspunktet alltid skattepliktig, selv om jeg bor i én av enhetene.
I tillegg kan utleien bli vurdert som virksomhet hvis jeg:
- Har mange enheter til leie
- Leier ut over lang tid
- Har høy omsetning og et visst omfang på aktiviteten
I min egen vurdering prøver jeg alltid å skille mellom «litt utleie for å dekke boliglån» og «systematisk utleie som en business».
Korttidsutleie (Airbnb m.m.) fra egen bolig i 2026
Korttidsutleie er utleie der hvert leieforhold varer mindre enn 30 dager – typisk Airbnb i helger og ferier.
For korttidsutleie av egen bolig i 2026 er hovedmodellen:
- De første 15 000 kronene i leieinntekt er skattefrie
- Av det du tjener over 15 000 kr, regnes 85 % som skattepliktig inntekt
- Den skattepliktige inntekten beskattes som kapitalinntekt med 22 % sats
Når jeg planlegger korttidsutleie i 2026, bruker jeg 15 000-grensen og denne sjablonregelen.
Hvor mye du kan tjene skattefritt ved korttidsutleie
For å gjøre det helt konkret:
- Leieforhold under 30 dager
- Samlet inntekt i året: opptil 15 000 kr
- Hele beløpet er skattefritt
- Du får ikke fradrag for kostnader når du holder deg innenfor fribeløpet
Det gjør at korttidsutleie kan være en grei måte å teste ut utleie på, slik jeg selv vurderte, uten at skattemeldingen blir komplisert.
Hvordan skatten beregnes når du passerer fribeløpet
Når du tjener mer enn 15 000 kr på korttidsutleie, ser regnestykket slik ut:
- Finn total leieinntekt i året
- Trekk fra 15 000 kr (fribeløpet)
- Ta 85 % av det som står igjen – dette blir skattepliktig inntekt
- Beregn 22 % skatt av den skattepliktige inntekten
Jeg går gjennom et konkret tall-eksempel lenger ned i artikkelen.
Forskjellen på å leie ut mens du bor der, og når du er helt borte
Korttidsutleie kan være:
- Utleie av ett rom mens jeg bor i boligen
- Utleie av hele boligen mens jeg er bortreist
Reglene for korttidsutleie (fribeløp + 85 % sjablon) gjelder uansett, så lenge leieforholdene er under 30 dager og det ikke regnes som næringsvirksomhet. Det jeg selv alltid dobbeltsjekker, er:
- Totalt antall leiedøgn
- Samlet inntekt
- Om noen av leieforholdene egentlig bør regnes som langtidsutleie (over 30 dager)
Hybel, selvstendig hybelleilighet og familieleilighet: definisjonene som avgjør skatten
Da jeg begynte å lese om dette, skjønte jeg fort at ordene «hybel» og «familieleilighet» ikke bare er hverdagsuttrykk – de har betydning for skatt.
Kravene som gjør en boenhet til familieleilighet
En enhet regnes typisk som familieleilighet når den:
- Har eget bad/WC
- Har kjøkken eller kjøkkenkrok
- Har stue/oppholdsrom og soverom
- Er egnet som permanent bolig for en liten familie
- Ofte har et visst minstestørrelsesnivå (rundt 40 m² brukes ofte som tommelfingerregel)
Hvis både hoveddelen og utleiedelen er familieleiligheter, er det mer sannsynlig at boligen regnes som tomannsbolig eller flermannsbolig, noe som påvirker skatten.
Når en boenhet er hybel skattemessig
En hybel skattemessig er ofte:
- Ett rom, eventuelt med liten kjøkkenkrok
- Eget eller delt bad
- Kan ha egen inngang, men må ikke
- Ligger ofte innenfor hovedboligen, med felles inngang/arealer
I min egen tenkning ser jeg på hybel som noe som typisk holder utleiedelen på en mindre utleieverdi, og gjør det lettere å havne innenfor 50-prosentregelen for skattefri utleie.
Praktiske eksempler på hvordan små endringer kan vippe deg over i skatteplikt
Små grep kan ha stor betydning:
- Hvis jeg bygger om en hybel til full familieleilighet med stue og kjøkken, kan det gjøre boligen til tomanns- eller flermannsbolig, og gjøre leieinntekten skattepliktig.
- Hvis jeg legger til egen inngang og eget bad, kan en enkel hybel plutselig bli vurdert som selvstendig hybelleilighet med høyere utleieverdi.
Før jeg gjør store ombygginger, pleier jeg å tenke gjennom både markedseffekt og skatte-effekt.
Eksempler på beregning av skatt ved utleie av del av egen bolig
I eksemplene under bruker jeg en skattesats på 22 % for kapitalinntekt, slik den gjelder i 2026.
Eksempel 1: Skattefri utleie av kjellerleilighet (under halv utleieverdi)
Anta at:
- Hele boligen kunne leies ut for 25 000 kr per måned
- Kjellerleiligheten alene kunne leies ut for 10 000 kr per måned
- Jeg bor selv i hoveddelen (verdt 15 000 kr per måned)
Da er kjellerleilighetens andel av utleieverdien:
- 10 000 / 25 000 = 40 %
Jeg bruker altså 60 % av boligens utleieverdi selv.
Resultat:
- Leieinntekten fra kjellerleiligheten er skattefri, uansett om jeg får 10 000 kr eller 15 000 kr per måned – så lenge boligen ikke er flermannsbolig og utleien ikke regnes som virksomhet.
Da jeg gjorde samme type beregning for min egen bolig, så jeg at kjelleren lå godt under 50 %, som gjorde det veldig attraktivt å leie ut.
Eksempel 2: Utleie over 20 000 kroner – slik regner du skatten steg for steg
Anta at:
- Jeg leier ut hele boligen i 12 måneder
- Leieinntekt: 10 000 kr per måned = 120 000 kr per år
- Jeg bor et annet sted i mellomtiden
- Inntekten er høyere enn 20 000 kr → alle leieinntektene er skattepliktige
For enkelhets skyld ser vi bort fra fradrag for kostnader:
- Samlet leieinntekt: 120 000 kr
- Skattepliktig inntekt: 120 000 kr
- Skatt (22 %):
0,22 × 120 000 kr = 26 400 kr - Beløp jeg sitter igjen med etter skatt:
120 000 kr – 26 400 kr = 93 600 kr
I praksis vil jeg ofte ha fradragsberettigede kostnader (forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold), som kan redusere den skattepliktige inntekten. Men eksempelet viser hvordan mekanikken fungerer.
Eksempel 3: Korttidsutleie av stue/rom via plattform
Anta at:
- Jeg leier ut et rom eller stue i egen bolig via korttidsutleie
- Samlet leieinntekt i 2026: 30 000 kr
- Dette er korttidsutleie (alle leieforhold under 30 dager)
Reglene sier:
- De første 15 000 kr er skattefrie
- Av det som overstiger 15 000 kr, er 85 % skattepliktig
- Skattesats: 22 %
Regnestykke:
- Total leieinntekt: 30 000 kr
- Fribeløp: 15 000 kr
- Beløp over fribeløpet: 30 000 – 15 000 = 15 000 kr
- Skattepliktig del: 85 % av 15 000 = 12 750 kr
- Skatt (22 %): 0,22 × 12 750 = 2 805 kr
- Beløp jeg sitter igjen med etter skatt:
30 000 – 2 805 = 27 195 kr
Da jeg gjorde et tilsvarende regnestykke på mine egne korttidsutleie-planer, så jeg at det ofte lønner seg å ha litt struktur og bevissthet rundt hvor mange helger og uker jeg leier ut.
Fradrag, rapportering og praktiske grep for å unngå skattesmell
Når utleien er skattepliktig, kan jeg samtidig få fradrag for kostnader som knytter seg til den skattepliktige utleien.
Disse kostnadene kan du føre til fradrag
Typiske fradragsberettigede kostnader ved skattepliktig utleie:
- Kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon) – forholdsmessig for utleiedelen
- Forsikring på boligen
- Strøm og oppvarming (hvis det er inkludert i husleien)
- Felleskostnader i sameie/borettslag
- Vedlikehold på den delen som leies ut (ikke påkostning/standardheving)
- Annonsering, megler, visninger
- Gebyr for depositumskonto
Når jeg selv har regnet på dette, har jeg ofte blitt overrasket over hvor mye fradrag som faktisk kan tas med når utleien først er skattepliktig.
Hvordan du fyller ut skattemeldingen ved skattepliktig utleie
I skattemeldingen rapporterer du normalt:
- Brutto leieinntekt (før eventuelle gebyrer til plattformer, megler osv.)
- Fradragsberettigede kostnader knyttet til utleien
- Skattemyndighetene beregner deretter skattepliktig inntekt og skatt
Det jeg alltid gjør, er å:
- Lagre kvitteringer og fakturaer i én mappe (digital eller fysisk)
- Skrive ned leieinntekter måned for måned
- Lage et enkelt regneark med oversikt over inntekter og kostnader
Mine erfaringer: hva jeg ville sjekket én ekstra gang før jeg leier ut
Basert på min egen gjennomgang av reglene for utleie av del av egen bolig, ville jeg alltid:
- Dobbeltsjekket om utleiedelen er under eller over 50 % av utleieverdien
- Sett nøye på om boligen kan være flermannsbolig etter definisjonene
- Gått gjennom om utleien er korttidsutleie eller langtidsutleie, og hvilke grenser som gjelder akkurat det året jeg leier ut
- Sjekket oppdaterte regler hos skattemyndighetene – spesielt hvis det er snakk om større leieinntekter
Spesielle situasjoner: utleie til familie, flere hybler og næringsvirksomhet
Ikke all utleie av del av egen bolig er «helt vanlig» utleie til fremmede. Mange leier ut til barn, slekt eller har flere små enheter på eiendommen.
Utleie til barn og nær familie – når kan det være skattefritt?
Hvis jeg leier ut til barn eller annen nær familie, kan det bli ekstra vurderinger:
- Hvis husleien er klart under markedsleie, kan myndighetene mene at deler av bruken i praksis er egen bruk
- Markedsleie og hvem som faktisk bor der, kan påvirke om det er utleie eller mer å regne som at jeg stiller bolig til disposisjon
I praksis prøver jeg å:
- Sette en husleie som er noenlunde i tråd med markedsnivå
- Dokumentere avtaler skriftlig, selv om det er familie
Når flere hybler gjør at du nærmer deg næringsvirksomhet
Har jeg flere hybler/utleiedeler, kan utleien bli så omfattende at den vurderes som virksomhet. Tegn på dette er:
- Mange boenheter/leietakere
- Stabil og relativt høy inntekt over tid
- Aktiv oppfølging og drift (kontinuerlig kjøp, salg, renovering, markedsføring)
I slike situasjoner vil jeg normalt ta en ekstra runde med profesjonell rådgivning, fordi reglene for virksomhetsinntekt og personinntekt er mer omfattende.
Typiske feilkilder som skaper uventa skattekrav
Noen feil jeg ser går igjen:
- Man tror at all utleie under 20 000 kr er skattefri, også for sekundærbolig (det stemmer ikke – 20 000-grensen gjelder egen bolig)
- Korttidsutleie rapporteres netto etter plattformgebyr, i stedet for brutto
- Man skiller ikke tydelig mellom egen bolig og sekundærbolig
- Man glemmer å ta vare på dokumentasjon på kostnader som kunne vært fradrag
FAQ: Skatt på utleie av del av egen bolig i 2026
Gjelder 20 000-kronersgrensen all utleie?
Nei. 20 000-grensen gjelder utleie av egen bolig (primærbolig). For sekundærbolig eller ren utleiebolig er det skatteplikt fra første krone i utleieinntekt.
Er all utleie under halvparten av boligen skattefri?
Som hovedregel: ja, hvis du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi, og boligen ikke er flermannsbolig eller virksomhet. Da er leieinntektene fra delen du leier ut som oftest skattefrie.
Hva er forskjellen på korttidsutleie og langtidsutleie?
- Korttidsutleie: leieforhold under 30 dager
- Langtidsutleie: leieforhold på 30 dager eller mer
Korttidsutleie har egne fribeløp (15 000 kr) og sjablonregler med 85 % skattepliktig andel av overskytende.
Hvor mye kan jeg tjene skattefritt på korttidsutleie i 2026?
For utleie av egen bolig via korttidsutleie kan du i 2026 tjene 15 000 kr skattefritt. Tjener du mer enn det, blir 85 % av beløpet over 15 000 kr skattepliktig inntekt, som beskattes med 22 %.
Må jeg betale skatt hvis jeg bare leier ut kjellerleiligheten?
Hvis kjellerleiligheten utgjør mindre enn halvparten av boligens utleieverdi, og boligen ikke er flermannsbolig, er leieinntekten normalt skattefri – uansett om du leier den ut hele året.
Hva hvis jeg både har korttidsutleie og langtidsutleie i samme år?
Da må du vurdere hver type utleie etter sine regler. I praksis betyr det at du:
- Behandler korttidsutleien etter fribeløp/sjablon
- Behandler langtidsutleie etter reglene for egen bolig og 20 000-grensen
Her kan det lønne seg å skrive ned alle leieforhold i en enkel oversikt.
Må jeg spesifisere kostnader i skattemeldingen?
Ved skattepliktig utleie av del av egen bolig må du skille mellom:
- Kostnader som kan knyttes direkte til utleiedelen
- Kostnader som må fordeles mellom egen del og utleid del
Skjemaene i skattemeldingen legger opp til dette, men det er lurt å ha et eget regneark i bunn.
Hva skjer hvis jeg leier ut til under markedspris?
Hvis du leier ut svært billig til barn eller nær familie, kan skattemyndighetene mene at deler av bruken egentlig er egen bruk. Det kan påvirke både om det er utleie og hvordan boligtypen vurderes. I slike tilfeller bør du være ekstra nøye med dokumentasjon.
Gjelder de samme reglene hvis jeg leier ut en garasje eller et anneks?
Det kommer an på om garasjen/annekset har en tjenende funksjon til boligen (for eksempel brukes til parkering eller lager for deg selv). Har den det, kan leieinntekten ofte ses på som utleie av del av egen bolig. Hvis bygget bare brukes til utleie, kan inntekten lettere bli skattepliktig.
Bør jeg oppsøke hjelp før jeg starter større utleie?
Hvis utleien er liten og oversiktlig, klarer du ofte å håndtere dette selv. Men hvis du:
- Har flere boenheter
- Planlegger store investeringer/ombygginger
- Nærmer deg grensen til virksomhet
…kan det være lurt å få en gjennomgang sammen med en rådgiver.
Avsluttende tanker
For meg ble utleie av del av egen bolig først interessant da boliglånet begynte å merkes godt i hverdagsøkonomien. Da jeg satte meg ned og regnet på 50-prosentregelen, 20 000-grensen og fribeløpene for korttidsutleie, så jeg at reglene faktisk gir ganske mye handlingsrom i 2026 – så lenge jeg er bevisst på hvor mye jeg leier ut, og til hvilken pris.
Jeg har erfart at det viktigste er å:
- Avklare boligtype og utleieverdi
- Være bevisst på om utleien er kort eller lang
- Holde orden på inntekter og kostnader gjennom året
Da er sjansen mindre for at skattemeldingen blir en ubehagelig overraskelse, og større for at utleien gir akkurat den ekstra inntekten du planlegger.