Når jeg får spørsmålet «hvordan beregnes eiendomsskatten ut i norske kommuner?», merker jeg at mange egentlig ikke vet hva kommunen har gjort i bakgrunnen. Eiendomsskatt er en kommunal skatt, med egne regler og satser i hver kommune, og den kan ha stor påvirkning på økonomien i husholdningen.
I 2026 kan kommunene fortsatt kreve eiendomsskatt på bolig, fritidsbolig, næringseiendom og tomter. Satsen for bolig og fritid er begrenset til et gitt antall promille av maksimalt 70 prosent av markedsverdien. Nettopp derfor er det nyttig å forstå hva som er grunnlaget og hvordan selve beløpet blir regnet ut.
I min egen kommune opplevde jeg at eiendomsskatten plutselig økte uten at jeg skjønte hvorfor. Først da jeg satte meg inn i hvordan beregnes eiendomsskatten ut – trinn for trinn – fikk jeg kontroll og kunne sjekke om beløpet faktisk var rimelig.
Nedenfor går jeg gjennom alt på en praktisk måte, slik at du kan regne ut din egen eiendomsskatt og kontrollere tallene kommunen bruker.
Hva er eiendomsskatt – kort forklart for boligeiere
Eiendomsskatt er en frivillig kommunal skatt som kommunen kan innføre på eiendommer innenfor kommunegrensen. Det betyr at:
Se også ⬇️Hvordan betale restskatt effektivt og unngå renter i Norge- Noen kommuner har eiendomsskatt, andre ikke
- Kommunestyret bestemmer om det skal være eiendomsskatt, hvilke områder som skal omfattes, og hvilke satser som skal gjelde
- Du får vanligvis egen eiendomsskatteseddel eller informasjon sammen med de kommunale avgiftene
Når jeg snakker med andre boligeiere, merker jeg at mange blander eiendomsskatt og formuesskatt. De to er helt forskjellige:
- Eiendomsskatt: Kommunal, knyttet til eiendom i kommunen
- Formuesskatt: Statlig/kommunal skatt på formue, hvor boligverdien inngår som del av total formue
Eiendomsskatt handler altså om hvor mye kommunen mener eiendommen din er verdt, og hvilken promillesats de har valgt å bruke.
Hvem bestemmer eiendomsskatten i norske kommuner?
Det er kommunestyret som bestemmer om kommunen skal ha eiendomsskatt, og i så fall:
- Hvilke eiendomstyper som skal beskattes (bolig, fritid, næring, verk og bruk, tomter)
- Hvilke områder som skal omfattes (hele kommunen eller bare visse soner)
- Hvilken promillesats som skal brukes for de ulike eiendomstypene
- Om det skal være bunnfradrag på boliger – og i så fall hvor høyt
I min kommune ble det vedtatt eiendomsskatt etter en lang politisk diskusjon. Først kom skatten på verk og bruk og næringseiendom, og senere ble den utvidet til å gjelde bolig og fritidsbolig. Som boligeier merkes dette direkte i lommeboken, men samtidig er det også en viktig inntektskilde for kommunen til tjenester som skole, helse og infrastruktur.
Når du vil forstå hvordan beregnes eiendomsskatten ut for din bolig, begynner du alltid med å sjekke kommunens egne vedtak: satsene, bunnfradrag og hvilke eiendommer som omfattes.
Grunnlaget for eiendomsskatten: takst, markedsverdi og 70 prosent-regelen
Selve nøkkelen til eiendomsskatten er eiendomsskattegrunnlaget. Det handler om hvor mye kommunen mener eiendommen din er verdt, og hvilken andel av denne verdien som kan brukes til å beregne skatt.
De viktigste begrepene er:
- Markedsverdi: Omtrentlig pris du ville fått om du solgte boligen i dagens marked
- Takst: Verdsettelse som kommunen gjør, enten ved kommunal taksering eller ved å bruke Skatteetatens modell for boligverdi
- Eiendomsskattegrunnlag: Den verdien kommunen legger til grunn for eiendomsskatten, ofte justert ned til en prosentsats av takst/markedsverdi
- 70 prosent-regelen: For boliger kan ikke kommunen legge mer enn en gitt prosentandel (ofte opptil 70 %) av beregnet markedsverdi til grunn
I mitt tilfelle oppdaget jeg at kommunen brukte en takst som lå lavere enn det jeg trodde boligen var verdt i markedet. Det høres kanskje bra ut, men i eiendomsskattsammenheng kan for høy takst gi for høy skatt, mens for lav takst gir lavere skatt – og derfor ekstra viktig å vite hvilke tall som faktisk brukes.
Taksering av eiendommen
Kommunen kan velge å gjennomføre en egen taksering av eiendommene. Da skjer typisk dette:
- Kommunen fastsetter prinsipper for takseringen
- Takstmenn vurderer eiendommer ut fra beliggenhet, standard, størrelse og andre faktorer
- Eiendommen får en kommunal takst, for eksempel 4 000 000 kroner
Denne taksten brukes så som utgangspunkt for å beregne eiendomsskatten.
Bruk av Skatteetatens beregnede boligverdi
Mange kommuner velger å bruke Skatteetatens beregnede boligverdi som grunnlag. Denne verdien bygger på:
- Boligens primærareal
- Byggeår
- Beliggenhet
- Statistiske modeller for markedspris
For boligeiere som meg er det ofte enklere å kontrollere denne verdien, fordi den er synlig i skattemeldingen. Hvis kommunen bruker denne verdien, og jeg mener den er for høy, kan jeg be Skatteetaten om å justere verdien hvis jeg kan dokumentere lavere markedsverdi.
Hvorfor kommunen bare kan bruke inntil 70 prosent av markedsverdien
Det brukes ofte en justeringsfaktor for å sikre at eiendomsskatten ikke beregnes av hele markedsverdien, men av en andel – typisk opptil 70 prosent. Det innebærer at:
- Hvis markedsverdien er 5 000 000 kroner
- Og kommunen legger til grunn 70 prosent
- Blir eiendomsskattegrunnlaget 3 500 000 kroner
Da jeg først leste at kommunen brukte 70 prosent, misforstod jeg og trodde de skjønnsmessig hadde satt ned verdien. I praksis er det en regel for å avgrense hvor høyt grunnlaget kan være. Tanken er å dempe effekten av eiendomsskatten selv om boligprisene stiger.
Slik beregnes eiendomsskatten ut steg for steg
Når du vil forstå hvordan beregnes eiendomsskatten ut for din egen bolig, kan du tenke i fire enkle trinn. Dette er metoden jeg selv bruker når jeg forklarer det til andre boligeiere:
Trinn 1: Finn eiendomsskattegrunnlaget
Start med å finne grunnlaget kommunen bruker:
- Kommunal takst, eller
- Skatteetatens beregnede boligverdi, eventuelt justert ned til for eksempel 70 prosent
Eksempel:
Kommunen har fastsatt at eiendommen din har et grunnlag på 3 500 000 kroner etter justering.
Trinn 2: Trekk fra bunnfradrag
Deretter sjekker du om kommunen gir bunnfradrag per bolig eller per boenhet. Bunnfradrag er et fradrag i grunnlaget, for eksempel:
- Bunnfradrag: 800 000 kroner per bolig
Da blir det justerte grunnlaget:
- 3 500 000 – 800 000 = 2 700 000 kroner
I min kommune gjorde bunnfradraget en stor forskjell. Da bunnfradraget ble innført, gikk eiendomsskatten på leiligheten min direkte ned, selv om taksten var den samme.
Trinn 3: Gange med riktig promillesats
Nå bruker du promillesatsen kommunestyret har bestemt for din type eiendom, for eksempel:
- Promillesats for bolig: 3 promille
Formelen ser da slik ut:
- Eiendomsskatt per år = (eiendomsskattegrunnlag etter bunnfradrag) × promillesats / 1000
Med tallene i eksempelet:
- 2 700 000 × 3 / 1000 = 8 100 kroner per år
Trinn 4: Fordel eiendomsskatten utover året
Til slutt ser du på hvordan skatten betales:
- Noen kommuner fordeler eiendomsskatten på 2 terminfakturaer
- Andre deler den i 4 eller flere terminer gjennom året
Hvis vi tar 8 100 kroner i året:
- 2 terminer: 4 050 kroner per faktura
- 4 terminer: 2 025 kroner per faktura
Da jeg selv begynte å regne det slik, opplevde jeg at eiendomsskatten virket mer oversiktlig. Plutselig var ikke tallet bare et mystisk beløp på en regning, men et resultat av helt konkrete steg.
Regneeksempler fra hverdagen
Her er noen praktiske eksempler som ligner situasjoner mange kjenner seg igjen i. Tallene er for illustrasjon, men metoden er den samme uansett kommune.
Eksempel 1: Leilighet med bunnfradrag i kommune med moderat sats
- Leilighet: Beregnet markedsverdi 4 000 000 kroner
- Kommunen bruker 70 prosent av markedsverdi:
- 4 000 000 × 0,70 = 2 800 000 kroner
- Bunnfradrag: 800 000 kroner
- Eiendomsskattegrunnlag etter bunnfradrag:
- 2 800 000 – 800 000 = 2 000 000 kroner
- Promillesats: 3 promille
Beregning:
- 2 000 000 × 3 / 1000 = 6 000 kroner per år
Fordelt på 4 terminer blir det:
- 6 000 / 4 = 1 500 kroner per faktura
Da jeg regnet et lignende eksempel for min egen bolig, var det første gang eiendomsskatteseddelen faktisk ga mening.
Eksempel 2: Enebolig uten bunnfradrag
- Enebolig: Kommunal takst 6 000 000 kroner
- Kommunen bruker 70 prosent av takst:
- 6 000 000 × 0,70 = 4 200 000 kroner
- Ingen bunnfradrag
- Eiendomsskattegrunnlag: 4 200 000 kroner
- Promillesats: 4 promille
Beregning:
- 4 200 000 × 4 / 1000 = 16 800 kroner per år
Med 2 terminer:
- 16 800 / 2 = 8 400 kroner per faktura
Her ser du hvordan fravær av bunnfradrag gjør at eiendomsskatten kan bli ganske høy på større eneboliger.
Eksempel 3: Fritidsbolig med høyere promillesats
- Hytte/fritidsbolig: Beregnet markedsverdi 3 000 000 kroner
- Kommunen bruker 70 prosent:
- 3 000 000 × 0,70 = 2 100 000 kroner
- Ingen bunnfradrag på fritidsbolig
- Eiendomsskattegrunnlag: 2 100 000 kroner
- Promillesats fritidsbolig: 5 promille
Beregning:
- 2 100 000 × 5 / 1000 = 10 500 kroner per år
Når jeg sammenligner tall for bolig og hytte, ser jeg tydelig hvordan kommunen bruker høyere sats på fritidsbolig for å hente inn mer inntekt.
Liten oversiktstabell over eksemplene
| Type eiendom | Grunnlag etter 70 % | Bunnfradrag | Grunnlag etter fradrag | Sats (promille) | Årlig eiendomsskatt |
|---|---|---|---|---|---|
| Leilighet | 2 800 000 | 800 000 | 2 000 000 | 3 ‰ | 6 000 kr |
| Enebolig | 4 200 000 | 0 | 4 200 000 | 4 ‰ | 16 800 kr |
| Fritidsbolig | 2 100 000 | 0 | 2 100 000 | 5 ‰ | 10 500 kr |
Tenk deg en graf hvor x-aksen er boligverdien og y-aksen er eiendomsskatten per år. Linjen vil stige jevnt – jo høyere verdi og jo høyere promillesats, desto brattere stigning. Bunnfradraget gjør at kurven starter lavere og gir en «forskyvning» nedover for vanlige boliger.
Forskjeller mellom kommuner og eiendomstyper
Jeg ble selv overrasket over hvor store forskjeller det kan være mellom kommuner, selv om boligene er ganske like.
Bolig og fritidsbolig
- Bolig har ofte lavere promillesats og bunnfradrag
- Fritidsbolig har gjerne høyere promillesats og ofte ikke bunnfradrag
Det betyr at en hytte til 3 millioner i en hyttekommune kan gi høyere eiendomsskatt enn en bolig til 3 millioner i en nabokommune.
Næringseiendom og tomter
For næringseiendom og enkelte typer tomter kan promillesatsen være høyere enn for bolig og fritidsbolig. Kommunen kan bruke:
- Egen sats for næringseiendom
- Egen modell for taksering, ofte knyttet til leieinntekt eller bruk
Hvis du eier både bolig og et lite næringslokale, vil du ofte se to ulike satser og kanskje også to ulike grunnlag på eiendomsskatteseddelen.
Hvorfor naboen i nabokommunen betaler noe helt annet
Jeg har venner som bor i nabokommunen, og selv om boligverdiene er ganske like, betaler de en helt annen eiendomsskatt enn meg. Forskjellene skyldes:
- Om kommunen i det hele tatt har eiendomsskatt
- Hvilke satser som brukes
- Om det er bunnfradrag
- Hvor ofte kommunen justerer takstene
Derfor er det ikke nok å sammenligne boligprisene – du må se på kommunens vedtak om eiendomsskatt.
Hvordan finner du tallene for din bolig i praksis?
For å få oversikt over hvordan beregnes eiendomsskatten ut for din eiendom i 2026, trenger du noen konkrete kilder.
Slik leser du eiendomsskatteseddelen
Eiendomsskatteseddelen fra kommunen inneholder normalt:
- Eiendomsskattegrunnlaget (takst eller beregnet verdi)
- Eventuelt bunnfradrag
- Grunnlag etter fradrag
- Promillesats
- Beregnet eiendomsskatt per år
- Hvordan skatten er fordelt på terminer
Jeg pleier å ta fram seddelen og regne gjennom tallene med kalkulator. Stemmer formelen:
(Grunnlag – bunnfradrag) × promillesats / 1000 = Eiendomsskatt per år
Hvis svaret mitt ikke stemmer med kommunens, sjekker jeg om jeg har misforstått bunnfradrag eller sats.
Nettkalkulatorer og kommunale verktøy i 2026
Mange kommuner og enkelte private aktører har nettbaserte kalkulatorer for eiendomsskatt. I 2026 er disse som regel ganske brukervennlige:
- Du legger inn boligverdi og eventuell takst
- Velger type eiendom (bolig, fritid osv.)
- Fyller inn promillesats og bunnfradrag
- Får beregnet forventet eiendomsskatt
Da jeg prøvde en slik kalkulator første gang, fikk jeg raskt bekreftet at eiendomsskatten min var riktig beregnet – selv om den føltes høy.
Når det lønner seg å sjekke boligverdien hos Skatteetaten
Hvis kommunen bruker Skatteetatens beregnede boligverdi, kan det lønne seg å sjekke om verdien er:
- Vesentlig høyere enn det du realistisk kunne solgt for
- Basert på feil areal eller feil type bolig
I mitt tilfelle oppdaget jeg at primærarealet var litt feilregistert. Etter å ha sendt inn dokumentasjon ble verdien justert, og det senket både formuesskatten og eiendomsskatten.
Hva gjør du hvis eiendomsskatten virker feil?
Noen ganger føles beløpet urealistisk høyt. Da er det lurt å gå systematisk til verks.
Typiske feil i takst og grunnlag
Vanlige feil som kan slå ut på eiendomsskatten:
- Feil areal (for stort eller feil type areal)
- Feil boligtype (registrert som en annen kategori enn det den er)
- Misforstått standard (for eksempel at en gammel bolig er vurdert som høy standard)
- Bruk av feil faktor i takseringen
Når jeg hjelper venner å se gjennom seddelen, starter vi nesten alltid med å sjekke areal, boligtype og standard mot det som står i kommunens registre.
Når og hvordan du kan klage
Hvis du mener eiendomsskatten er feil, kan du:
- Sjekke frist for klage – den står på eiendomsskatteseddelen
- Sende skriftlig klage til kommunen, med:
- Forklaring på hva du mener er feil
- Dokumentasjon (takst fra megler, verdivurdering, plantegninger osv.)
- Be om ny vurdering av takst eller grunnlag
I min egen klage la jeg ved en fersk verdivurdering fra megler og plantegninger som viste riktig areal. Det gjorde det enklere for kommunen å se at grunnlaget burde justeres.
Hvilken dokumentasjon det er lurt å legge ved
God dokumentasjon kan være:
- Profesjonell verdivurdering eller takst
- Dokumentasjon på store feil eller mangler (fukt, betydelig oppussingsbehov)
- Plantegninger og målebrev
- Bilder hvis standarden er betydelig dårligere enn det kommunen har lagt til grunn
Jo mer konkret du er, desto større sjanse er det for å bli hørt.
Vanlige spørsmål om eiendomsskatt (FAQ)
1. Hvordan beregnes eiendomsskatten ut i min kommune?
Som regel brukes formelen:
(Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag) × promillesats / 1000.
Grunnlaget kan være kommunal takst eller Skatteetatens boligverdi justert ned til for eksempel 70 prosent. Kommunens nettsider og eiendomsskatteseddelen viser hvilke tall som gjelder.
2. Hva betyr at eiendomsskatten beregnes av 70 prosent av markedsverdien?
Det betyr at kommunen ikke bruker hele markedsverdien, men bare en andel (typisk opptil 70 prosent) som grunnlag. Har boligen din en markedsverdi på 4 millioner og kommunen bruker 70 prosent, er grunnlaget 2,8 millioner før bunnfradrag.
3. Hva er bunnfradrag i eiendomsskatten?
Bunnfradrag er et fradrag i eiendomsskattegrunnlaget, ofte per bolig eller boenhet. Hvis bunnfradraget er 800 000 kroner, reduseres grunnlaget ditt med dette beløpet før promillesatsen brukes. Det er spesielt gunstig for vanlige boliger med moderat verdi.
4. Er det alle kommuner som har eiendomsskatt?
Nei. Eiendomsskatt er frivillig, og kommunestyret bestemmer om den skal innføres. Derfor betaler noen boligeiere eiendomsskatt, mens andre ikke gjør det – selv om boligene kan være ganske like.
5. Må jeg betale eiendomsskatt på hytte/fritidsbolig?
Hvis kommunen har eiendomsskatt på fritidsbolig, ja. Ofte er promillesatsen høyere for hytter enn for primærboliger, og det er sjelden bunnfradrag på fritidsbolig.
6. Hva er forskjellen på eiendomsskatt og formuesskatt?
Eiendomsskatt er en kommunal skatt knyttet til eiendom i kommunen. Formuesskatt er en skatt på total formue, hvor boligverdien inngår sammen med andre eiendeler. Du kan altså bli belastet for begge deler, men de beregnes på forskjellige måter.
7. Kan kommunen endre eiendomsskatten fra år til år?
Ja. Kommunen kan justere promillesats, bunnfradrag og noen ganger også grunnlaget (for eksempel ved ny taksering). Det er derfor du fra år til år kan se eiendomsskatten gå opp eller ned, selv om du ikke har gjort noe med boligen.
8. Hvordan kan jeg kontrollere om eiendomsskatten min er riktig?
Bruk eiendomsskatteseddelen og gå gjennom disse stegene:
- Sjekk grunnlaget (takst/verdi og eventuelt 70 prosent-regel)
- Kontroller bunnfradrag
- Finn promillesatsen for din eiendomstype
- Regn: (grunnlag – bunnfradrag) × sats / 1000
Hvis summen du får ikke stemmer med kommunens beløp, eller hvis grunnlaget virker feil, kan du vurdere å ta kontakt eller klage.
9. Kan jeg klage på eiendomsskatten?
Ja, du kan klage innen fristen. I klagen forklarer du hva du mener er feil, og legger ved dokumentasjon som støtter ditt syn. Mange som opplever enten feil areal eller overdrevent høy verdi, får justert grunnlaget etter klage.
10. Hvilke tall bør jeg ha foran meg før jeg regner?
Jeg pleier å hente:
- Eiendomsskatteseddelen fra kommunen
- Skattemeldingen, for å sjekke beregnet boligverdi
- Eventuell verdivurdering fra megler
- Opplysninger om bunnfradrag og promillesats fra kommunens nettside
Med disse tallene er det enkelt å regne gjennom skatten trinn for trinn.
Oppsummerende råd om eiendomsskatt i 2026
Når jeg ser på hvordan beregnes eiendomsskatten ut i norske kommuner i 2026, sitter jeg igjen med noen klare læringspunkter:
- Eiendomsskatt er lokal: satsene, bunnfradragene og omfanget varierer fra kommune til kommune
- Grunnlaget er nøkkelen: enten kommunal takst eller Skatteetatens verdi, ofte justert til inntil 70 prosent av markedsverdi
- Regnemåten er enkel når du først kjenner formelen:
(grunnlag – bunnfradrag) × promillesats / 1000 - Bunnfradrag betyr mye for vanlige boliger, mens fravær av fradrag gir høyere skatt på eneboliger og fritidsboliger
- Klage er mulig – og kan lønne seg – hvis grunnlaget bygger på feil informasjon
I min egen hverdag bruker jeg denne kunnskapen til å kontrollere eiendomsskatten hvert år. Det gir en trygghet å vite at beløpet på fakturaen faktisk stemmer med reglene, og ikke bare er et tall jeg må godta uten å forstå bakgrunnen.