I mange kommuner er eiendomsskatt en av de viktigste inntektskildene. Samtidig merker jeg at de fleste boligeiere først oppdager eiendomsskatteloven den dagen den dukker opp som en ekstra linje på fakturaen. Da kommer spørsmålene: Har kommunen lov til dette? Hvor høyt kan de sette satsen? Og hva betyr egentlig promille og reduksjonsfaktor?
I 2026 er reglene strammere enn før for hvor mye kommunene kan ta inn på bolig og fritidsbolig, men forskjellene mellom kommunene er fortsatt store. Eiendomsskatteloven bestemmer rammene, mens kommunestyret i hver kommune fyller dem med innhold.
Hva er eiendomsskatteloven – og hvorfor bryr kommunen seg?
Eiendomsskatteloven (lov om eigedomsskatt til kommunane av 6. juni 1975 nr. 29) gir kommunene hjemmel til å skrive ut eiendomsskatt på faste eiendommer innenfor kommunen.
Kort fortalt sier loven:
Se også ⬇️Endre skattetabell for korrekt skattetrekk i 2025- Kommunen kan, men må ikke, ha eiendomsskatt.
- Kommunestyret bestemmer om, hvor og hvor mye det skal kreves.
- Loven setter rammer for:
- hvilke eiendommer som kan få skatt
- hvordan verdien (taksten) skal fastsettes
- hvilke satser (promille) kommunen kan bruke
- hvordan fritak, bunnfradrag og reduksjonsfaktor skal håndteres.
I min erfaring er spenningen mellom kommuneøkonomi og boligeiernes lommebok det som skaper mest debatt. Kommunen ser eiendomsskatt som en stabil inntekt som kan finansiere skole, eldreomsorg og infrastruktur. Boligeiere opplever det ofte som en ekstra “husleie” til kommunen, særlig når verdiene har økt mye de siste årene.
Hvem kan innføre eiendomsskatt, og hvilke eiendommer kan skattlegges?
Det er kommunestyret som vedtar om det skal være eiendomsskatt. Beslutningen tas gjennom budsjettvedtak og lokale skatteregler hvert år.
Kommunen kan velge mellom ulike “områder”:
- Bare verk og bruk/næringseiendom
- Hele bysentrum
- Hele kommunen (mest vanlig når man først har innført eiendomsskatt på bolig)
I praksis betyr det at to nabokommuner kan ha helt ulikt skattenivå, selv om boligprisene er ganske like. Det er nettopp denne ulikheten mange reagerer på når de sammenligner seg med venner og familie i andre kommuner.
Hvilke typer eiendommer omfattes normalt?
Typiske eiendomstyper som kan omfattes av eiendomsskatt:
- Enebolig, rekkehus, leilighet
- Fritidsbolig / hytte
- Tomter
- Næringseiendom
- Verk og bruk (for eksempel kraftanlegg, industrianlegg)
Kommunen vedtar dette i egne eiendomsskattevedtekter. Mange kommuner velger først å skattlegge næring/verk og bruk, og senere utvide til bolig og fritidsbolig når de trenger mer inntekter.
Fritak etter eiendomsskatteloven §§ 5 og 7 i praksis
Loven åpner for at enkelte eiendommer skal eller kan fritas, for eksempel:
- Kirker og enkelte offentlige bygg
- En del typer anlegg og eiendommer som kommunen selv eier
- Eiendommer som kommunestyret velger å gi frivillig fritak (for eksempel kulturbygg, idrettsanlegg, enkelte typer næring)
I praksis ser jeg ofte diskusjon rundt hvor langt frivillige fritak skal brukes. Noen kommuner fritar for eksempel ny næringsetablering for å være mer attraktive, mens andre er mer restriktive for å beskytte inntektsgrunnlaget.
Slik skiller kommunene seg fra hverandre
Forskjellene mellom kommunene skyldes særlig:
- Om de i det hele tatt har eiendomsskatt
- Hvilke områder som er omfattet
- Valgt promillesats (innenfor lovens grenser)
- Bunnfradrag (for eksempel et fradrag per bolig)
- Om de bruker Skatteetatens beregnede markedsverdi eller egne takster som grunnlag.
Når jeg sammenligner kommuner, ser jeg at to boliger med samme markedsverdi kan få helt ulike årlige eiendomsskatter, bare fordi kommunene har tatt ulike valg innenfor samme lov.
Slik beregnes eiendomsskatt på bolig og fritidsbolig
Den grunnleggende formelen i eiendomsskatteloven er:
Takstgrunnlag × skattesats (promille) = årlig eiendomsskatt
Hva betyr promillesats i eiendomsskatteloven?
Promille betyr “per tusen”. En sats på 2 promille vil si at kommunen tar 2 kroner per 1000 kroner i skattegrunnlag.
For bolig og fritidsbolig i 2026 er rammen slik:
- Skattesatsen skal være mellom 1 og 4 promille.
- Første året kommunen innfører eiendomsskatt på bolig/fritid, kan satsen maksimalt være 1 promille.
- Satsen kan normalt bare justeres 1 promille opp eller ned per år, med noen særregler hvis det innføres eller fjernes bunnfradrag.
Historisk har maksimal sats vært høyere. Reduksjonen fra 7 til først 5 og senere 4 promille for boliger og fritidsboliger er nettopp det mange boligeiere har merket i debatten, selv om selve kommunebudsjettet fortsatt kan være presset.
Reduksjonsfaktor og bunnfradrag – forklart med enkle tall
I tillegg til satsen har vi to viktige begreper:
- Reduksjonsfaktor – et prosentvis kutt i taksten før skatten beregnes.
- Bunnfradrag – et fast kronebeløp som trekkes fra per bolig før skatten beregnes.
Det er innført en obligatorisk reduksjonsfaktor på minst 30 % for boliger og fritidsboliger, slik at eiendomsskattegrunnlaget skal reduseres med minst 30 % før det beregnes eiendomsskatt.
I min erfaring opplever mange boligeiere reduksjonsfaktoren som forvirrende, fordi de ser én verdi i skattemeldingen, en annen i kommunens takst, og så et fratrekk på 30 % oppå det. Når vi bryter det ned i tall, blir det mye enklere.
Eksempel: slik slår eiendomsskatt ut for en vanlig enebolig
La oss si:
- Markedsverdi/takst før reduksjon: 4 000 000 kr
- Obligatorisk reduksjonsfaktor: 30 %
- Skattegrunnlag etter reduksjon: 4 000 000 × 0,70 = 2 800 000 kr
- Kommunen har satt satsen til 2 promille
- Finn skattegrunnlaget etter reduksjonsfaktor
- 4 000 000 × 70 % = 2 800 000 kr
- Beregn eiendomsskatt
- 2 800 000 × 0,002 (2 promille) = 5 600 kr per år
Har kommunen i tillegg et bunnfradrag, for eksempel 500 000 kr per bolig, blir regnestykket:
- Skattegrunnlag etter reduksjon: 2 800 000
- Minus bunnfradrag: 2 800 000 – 500 000 = 2 300 000
- Eiendomsskatt: 2 300 000 × 0,002 = 4 600 kr per år
Her ser du tydelig hvordan både reduksjonsfaktor, bunnfradrag og promillesats spiller sammen.
Sammenligning av satser – samme bolig, ulike kommuner
For samme bolig med skattegrunnlag 2 800 000 kr (etter reduksjonsfaktor):
| Skattesats (promille) | Årlig eiendomsskatt | Ca. per måned |
|---|---|---|
| 1 ‰ | 2 800 kr | ca. 233 kr |
| 2 ‰ | 5 600 kr | ca. 467 kr |
| 3 ‰ | 8 400 kr | ca. 700 kr |
| 4 ‰ (maks) | 11 200 kr | ca. 933 kr |
Når jeg snakker med boligeiere i 2026, er det ofte denne tabellen som gjør at de skjønner hvorfor naboen i nabokommunen betaler langt mer eller mindre enn dem selv, selv om boligene har omtrent samme verdi.
Endringen fra 7 til 4 promille – hva betyr det for deg?
Tidligere kunne kommunene skattlegge bolig og fritidsbolig med satser helt opp til 7 promille. Etter politiske vedtak ble maksimal sats først senket til 5 promille, og senere videre ned til 4 promille, samtidig som det ble innført en obligatorisk reduksjonsfaktor på minst 30 %.
For vanlige boligeiere betyr dette at:
- Det øvre taket for hvor høy årlig eiendomsskatt kan bli på bolig/hytte er lavere enn før.
- Kommuner som tidligere lå høyt, har måttet justere seg ned eller kombinere lavere sats med større takster.
- Kommuner som aldri har brukt maksimal sats, merker mindre forskjell.
I min erfaring er det ikke bare nivået på skatten som skaper debatt, men også usikkerheten: Vil kommunen min bruke hele handlingsrommet? Kommer satsen til å øke år for år?
Hvorfor ble maksimal sats redusert?
Bakgrunnen har vært:
- ønske om å begrense den totale belastningen på bolig- og hytteeiere
- hensyn til boligmarkedet, særlig i pressområder
- vilje til å dempe kommunenes mulighet til å tette hull i budsjettet ved å skru opp eiendomsskatten.
Samtidig har staten gjennom andre grep påvirket kommunenes inntekter, slik at enkelte kommuner har måttet gjøre harde prioriteringer.
Hvordan har endringen påvirket skatten for vanlige boligeiere?
Endringen fra 7 til 4 promille kombineres med reduksjonsfaktor. For noen boligeiere har dette gitt en faktisk nedgang, mens andre har opplevd:
- ny taksering med høyere verdier
- omlegging fra lokal takst til Skatteetatens beregnede markedsverdi
- små, årlige justeringer opp til maks 4 promille.
Når jeg har fulgt med på disse prosessene, ser jeg at kommunikasjonen fra kommunen ofte avgjør om folk føler seg “flådd” eller bare aksepterer skatten som en del av pakka ved å bo i den kommunen.
Hva kan skje videre i 2025 og 2026?
I 2026 og inn mot skatteåret 2026 pågår det fortsatt justeringer i regelverket, blant annet rundt hvordan reduksjonsfaktoren skal brukes og hvordan man unngår “dobbel reduksjon” i enkelte tilfeller.
Det jeg følger ekstra nøye med på, er:
- om kommuner strammer inn på bunnfradrag
- om de øker fra lave nivåer (1–2 promille) opp mot maks 4 promille
- hvordan nye takseringer påvirker skattegrunnlaget når boligprisene endrer seg.
Hvordan eiendomsskatt påvirker økonomien og boligverdien over tid
Eiendomsskatt er en løpende kostnad – du betaler hvert år så lenge kommunen har skatten. Det påvirker både hverdagsøkonomien og hvordan boligen vurderes i markedet.
Månedlige kostnader og langsiktig belastning
La oss ta boligen i eksemplet over (4 mill. før reduksjon, 2,8 mill. etter):
- Ved 2 promille betaler du 5 600 kr per år – rundt 467 kr per måned.
- Ved 4 promille betaler du 11 200 kr per år – rundt 933 kr per måned.
Over en 10-årsperiode snakker vi om:
| Skattesats | Årlig skatt | Skatt på 10 år (uten indeks) |
|---|---|---|
| 2 ‰ | 5 600 kr | 56 000 kr |
| 4 ‰ | 11 200 kr | 112 000 kr |
Når jeg regner slik sammen med boligeiere, ser vi ofte at eiendomsskatten påvirker:
- hvor mye de kan låne
- hvor romslig budsjettet er til vedlikehold og oppgraderinger
- om de vurderer å flytte til en kommune uten eiendomsskatt.
Eiendomsskatt og boligverdi ved kjøp og salg
Kjøpere blir stadig mer bevisste på eiendomsskatt:
- Boliger i kommuner med høy sats kan bli opplevd som mindre attraktive.
- Eiendomsmeklere oppgir ofte eiendomsskatten i salgsoppgaven.
- Kostnaden inngår i kjøpers “totalkalkyle” sammen med felleskostnader og kommunale avgifter.
I min erfaring stiller flere nå direkte spørsmål om eiendomsskatt på visning enn for bare noen år siden. Det betyr at eiendomsskatteloven, selv om den er en teknisk lov, faktisk påvirker etterspørsel og priser i boligmarkedet.
Forskjeller mellom kommuner – eksempler fra praksis
Hvis vi sammenligner to tenkte kommuner i 2026:
- Kommune A: sats 1 promille, moderat takst, bunnfradrag 500 000 kr
- Kommune B: sats 4 promille, høy takst, ingen bunnfradrag
For samme bolig kan forskjellen i årlig eiendomsskatt være flere tusen kroner. Det er derfor mange spør seg:
“Er det verdt å bo i en kommune med høy eiendomsskatt, eller burde jeg se på nabokommunen?”
Kan kommunen min endre eiendomsskatten?
Ja, men innenfor ganske klare rammer i eiendomsskatteloven og tilhørende forarbeider.
Regler om takstperioder og endring av promillesats
Noen hovedpunkter:
- Taksering skal normalt skje for hele kommunen i én omgang, typisk med en fastsatt “takstperiode” (for eksempel hvert 10. år).
- Skattesatsen kan justeres én gang i året gjennom budsjettvedtak.
- For bolig og fritidsbolig kan den bare økes eller senkes med 1 promille per år, med unntak knyttet til innføring/fjerning av bunnfradrag.
Når jeg får spørsmål om kommunen “plutselig” kan doble eiendomsskatten, pleier jeg å gå inn i disse reglene. Det er begrensninger, men innenfor rammene kan kommunene likevel øke inntektene betydelig over noen år.
Når kommunen vurderer å innføre eiendomsskatt
Prosessen innebærer typisk:
- Utredning av inntektsbehov og konsekvenser
- Høringer og politisk behandling
- Vedtak om:
- hvilke områder som skal omfattes
- om bolig og fritidsbolig skal med
- promillesats og eventuelle bunnfradrag
- Informasjon til innbyggerne og praktisk gjennomføring.
I min erfaring er det ofte i budsjetthøsten debatten blir tydelig, når kommunepolitikerne diskuterer eiendomsskatt opp mot kutt i tjenester.
Hva du bør følge med på i budsjettprosessen
Hvis du vil være i forkant:
- Sjekk forslag til økonomiplan og budsjett i kommunen din.
- Se etter:
- foreslåtte endringer i promillesats
- planer om ny taksering
- endringer i bunnfradrag eller fritaksordninger.
Slik sjekker du og klager på eiendomsskatten
Det er ikke uvanlig at det oppstår feil i takst eller beregning, særlig i kommuner som nylig har begynt å bruke Skatteetatens beregnede markedsverdi eller har gjennomført storstilt omtaksering.
Slik finner du grunnlaget for eiendomsskatten din
Steg for steg:
- Finn eiendomsskattefakturaen – her står ofte skattegrunnlag og sats (promille).
- Les kommunens vedtekter for eiendomsskatt – der står reglene for taksering, bunnfradrag og satser.
- Sammenlign oppgitte verdier med:
- taksten i skattemeldingen
- eventuell takst fra takstmann
- sammenlignbare boliger i området.
Vanlige feil i taksering og beregning
Typiske feil jeg har sett:
- Feil areal (for eksempel feil antall kvadratmeter eller feil type areal)
- Feil boligtype (enebolig registrert som tomannsbolig osv.)
- Manglende hensyn til standard og tilstand
- Feil bruk av bunnfradrag eller reduksjonsfaktor.
Steg for steg: slik kan du klage på eiendomsskatt
- Les klagefristen – den er ofte kort (for eksempel 3–6 uker fra du mottok skatteseddelen).
- Samle dokumentasjon:
- bilder
- takstrapport
- korrekte arealtall
- sammenlignbare salg.
- Skriv en kort og konkret klage:
- hvilke opplysninger er feil
- hvordan mener du taksten bør være
- henvis gjerne til kommunens vedtekter.
- Send klagen til rett organ (ofte eiendomsskattekontoret eller egen klagenemnd).
- Følg med på svar – hvis du ikke får medhold, vurder om det er grunnlag for videre klage etter de lokale reglene.
Vanlige spørsmål om eiendomsskatteloven for boligeiere
1. Hva er eiendomsskatteloven – i enkelt språk?
Det er loven som gir kommunen rett til å kreve eiendomsskatt av huset, hytta og annen fast eiendom, og som setter rammer for hvordan skatten skal beregnes.
2. Hvem bestemmer om det skal være eiendomsskatt i min kommune?
Det er kommunestyret som bestemmer dette gjennom budsjettvedtak. Loven gir bare mulighet, ikke plikt.
3. Hvor høy kan eiendomsskatten være på bolig i 2026?
For bolig og fritidsbolig kan satsen ligge mellom 1 og 4 promille. Kommunen kan ikke gå over 4 promille, men kan selv velge om den vil ligge lavere.
4. Hvordan beregnes eiendomsskatt på bolig og hytte?
Skatten beregnes ved at taksten (eventuelt Skatteetatens beregnede markedsverdi) justeres med reduksjonsfaktor og bunnfradrag, og deretter multipliseres med promillesatsen kommunen har vedtatt.
5. Hva er forskjellen på eiendomsskatt og formuesskatt på bolig?
Eiendomsskatt er en kommunal skatt direkte på eiendommen, mens formuesskatt er en skatt på den totale formuen din. De to skattene har ulike regelsett og beregnes hver for seg.
6. Hva betyr reduksjonsfaktor i eiendomsskatteloven?
Det er et prosentvis fratrekk i taksten før skatten beregnes. For boliger og fritidsboliger brukes en reduksjonsfaktor på minst 30 prosent.
7. Kan kommunen min øke eiendomsskatten hvert år?
Ja, men normalt bare med 1 promille per år innenfor rammen 1–4 promille for bolig og fritidsbolig. Endringer skjer som del av budsjettvedtaket, og kommunen må informere om det.
8. Kan eiendomsskatt påvirke hva boligen min er verdt?
Ja, mange kjøpere legger eiendomsskatten inn i totalbudsjettet sitt. Høy årlig eiendomsskatt kan gjøre en bolig litt mindre attraktiv sammenlignet med en tilsvarende bolig i en kommune uten eiendomsskatt.
9. Hva gjør jeg hvis jeg mener kommunen har brukt feil takst?
Du kan klage innen fristen. Sjekk først alle tall (areal, boligtype, standard), dokumenter feilene og send en skriftlig klage til kommunen etter reglene i vedtektene.
10. Hvor finner jeg oppdatert informasjon om eiendomsskatt i 2026?
Den mest praktiske veien er ofte kommunens egne nettsider om eiendomsskatt, kombinert med informasjon fra Skatteetaten og eventuelt boligorganisasjoner som følger med på regelendringer.
Oppsummering til slutt
Eiendomsskatteloven gir kommunene et stort, men ikke ubegrenset handlingsrom. For deg som boligeier handler det om å:
- vite om kommunen din har eiendomsskatt
- forstå hvordan taksten og satsen er satt
- følge med på budsjettvedtak og endringer i promillesats
- bruke klageretten hvis du mener grunnlaget er feil.
I min erfaring blir eiendomsskatt mye mindre provoserende når boligeiere faktisk forstår reglene – og ser sine egne tall svart på hvitt. Da går diskusjonen mer på politikk og prioriteringer, og mindre på ren frustrasjon over “uforståelige” regninger.