Skatt på boligsalg i 2026: regler, unntak og enkle eksempler

Når du selger bolig i 2026, er hovedregelen enkel: gevinst kan bli skattlagt, tap kan gi fradrag. Men detaljene rundt eiertid, botid, boligtype og arv gjør at mange blir usikre.

I min egen erfaring er det tre spørsmål som går igjen:

• Må jeg betale skatt på salget?
• Hvor mye blir skatten i kroner?
• Hvordan fører jeg dette riktig i skattemeldingen?

Nedenfor går jeg steg for steg gjennom det du faktisk trenger å vite om skatt på boligsalg i 2026.

---

Hva betyr skatt på boligsalg i praksis?

Når du selger en bolig eller fritidsbolig, må du alltid finne ut to ting:

1. Er gevinsten skattepliktig eller skattefri?
2. Hvis den er skattepliktig: hvor stor er gevinsten og hvor mye skatt blir det?

For salg i 2026 er skattesatsen på skattepliktig gevinst 22 %. Det samme gjelder effekten av tap: et fradragsberettiget tap gir deg 22 % lavere skatt på annen inntekt.

Kort sagt:

• Skattepliktig gevinst × 22 % = skatt å betale
• Fradragsberettiget tap × 22 % = skattelette

I praksis opplever jeg ofte at folk blir mest overrasket over hvor mye påkostninger og salgsutgifter kan redusere gevinsten – og dermed skatten.

---

Når er boligsalg skattefritt?

Skattefritak handler om eiertid og botid/brukstid, og om hvilken type eiendom du selger.

---

Krav til eiertid og botid for primærbolig

Som hovedregel er gevinst skattefri når du selger egen bolig (primærbolig) hvis begge disse kravene er oppfylt:

• Eiertid: Du har eid boligen i minst 12 måneder før du inngår avtale om salg.
• Botid: Du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Viktige detaljer:

• Botiden trenger ikke være sammenhengende, så lenge den totalt utgjør 12 måneder i løpet av 24-månedersperioden.
• Det er faktisk bruk som egen bolig som teller, ikke bare at du er folkeregistrert der.

Når folk havner i gråsonen, er det nesten alltid botiden som er problemet – de har flyttet ut litt for tidlig eller leid ut for lenge.

---

Skattefritak ved salg av fritidsbolig (hytte m.m.)

For fritidsbolig, for eksempel hytte, gjelder andre tidsgrenser. Gevinst ved salg kan være skattefri dersom:

• Eiertid: Du har eid fritidsboligen i minst 5 år.
• Brukstid: Du har brukt den som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene.

Her misforstår mange: det holder ikke bare at familien “har hatt tilgang” – eiendommen må faktisk ha vært brukt som fritidsbolig av eieren(e).

---

Eksempler på skattefritt boligsalg

Eksempel 1 – primærbolig, skattefritt salg

• Kjøpt leilighet: 1. februar 2021
• Flyttet inn: 1. mars 2021
• Flyttet ut: 1. november 2023
• Solgt (kontraktsdato): 1. februar 2024

Eiertid: Fra 1. februar 2021 til 1. februar 2024 – klart over 12 måneder.
Botid: Du har bodd der fra mars 2021 til november 2023, altså langt mer enn 12 av de siste 24 månedene før salg.
👉 Gevinst er skattefri.

Eksempel 2 – fritidsbolig, skattefritt salg

• Kjøpt hytte: 2017
• Brukt aktivt hver vinter og flere helger: 2018–2024
• Solgt: 2026

Du har eid hytta i mer enn 5 år og brukt den som fritidsbolig minst 5 av de siste 8 årene.
👉 Gevinst er skattefri.

---

Når må du betale skatt ved boligsalg?

Hvis vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, blir gevinsten normalt skattepliktig.

---

Salg av utleiebolig og sekundærbolig

Sekundærbolig / utleiebolig er ofte skattepliktig ved salg.

Typiske situasjoner:

• Du har kjøpt en ekstra leilighet som du har leid ut.
• Du har flyttet til større, men beholdt den gamle som utleiebolig.

Gevinst er skattepliktig med 22 %, med mindre du faktisk har brukt boligen som primærbolig og oppfyller kravene til eiertid og botid.

Mange tror at “så lenge jeg har eid boligen i mer enn ett år, er alt skattefritt”. Det stemmer ikke dersom boligen reelt har vært en sekundær-/utleiebolig.

---

Salg av bolig du ikke har bodd i

Eksempler:

• Du kjøper en leilighet som prosjekt og selger før du rekker å flytte inn.
• Du arver en bolig som du leier ut og senere selger.
• Du selger en ren tomt.

Her er utgangspunktet at gevinst er skattepliktig, fordi den ikke har vært brukt som egen bolig eller fritidsbolig med de nødvendige tidskravene.

---

Skatt ved salg av hytte og fritidsbolig når vilkårene ikke er oppfylt

Hvis du selger fritidsbolig uten å oppfylle kravene til eiertid og brukstid:

• Gevinst blir skattepliktig med 22 %.
• Tap er normalt ikke fradragsberettiget for fritidsbolig.

Det gjør valg av salgstidspunkt ekstra viktig for hytter som nylig er kjøpt eller brukt lite.

---

Hvordan beregne gevinst og skatt trinn for trinn

Når du vet at gevinsten er skattepliktig, er neste steg å regne den ut.

---

Formelen for gevinst og tap

Den grunnleggende formelen er:

Utgangsverdi – Inngangsverdi = Gevinst eller tap

• Utgangsverdi
  = Salgssum
  – salgsomkostninger (megler, annonse, styling, juridisk bistand m.m.)
• Inngangsverdi
  = Kjøpesum / anskaffelsesverdi
  • dokumentavgift og tinglysingsgebyr
  • påkostninger (standardhevende tiltak)

I praksis undervurderer mange inngangsverdien sin fordi de glemmer kostnader ved kjøp og større oppgraderinger.

---

Eksempel 1: Gevinst og 22 % skatt

Du selger en sekundærbolig i 2026.

• Kjøpspris: 3 000 000 kr
• Dokumentavgift og gebyrer ved kjøp: 80 000 kr
• Påkostning (nytt bad, klart standardløft): 200 000 kr
• Salgssum: 4 000 000 kr
• Megler og øvrige salgsutgifter: 120 000 kr

Inngangsverdi
= 3 000 000 + 80 000 + 200 000
= 3 280 000 kr

Utgangsverdi
= 4 000 000 – 120 000
= 3 880 000 kr

Gevinst
= 3 880 000 – 3 280 000
= 600 000 kr

Skatt (22 %)
= 600 000 × 0,22
= 132 000 kr

👉 Du betaler 132 000 kr i skatt på gevinsten og sitter igjen med 468 000 kr etter skatt.

---

Eksempel 2: Tap og skattefradrag

Samme forutsetninger, men boligmarkedet har gått ned:

• Kjøpspris + kostnader + påkostning: 3 280 000 kr
• Salgssum: 3 000 000 kr
• Salgsomkostninger: 100 000 kr

Utgangsverdi
= 3 000 000 – 100 000
= 2 900 000 kr

Tap
= 2 900 000 – 3 280 000
= –380 000 kr

Tapet på 380 000 kr er fradragsberettiget når gevinsten ville vært skattepliktig.
Effekten på skatten (22 %):
= 380 000 × 0,22
= 83 600 kr mindre i skatt.

Her ser jeg ofte at folk ikke får med seg fullt tap, spesielt hvis de mangler kvitteringer på påkostninger.

---

Fradrag som kan redusere skatten på boligsalg

Riktig bruk av fradrag kan gjøre stor forskjell.

---

Påkostning vs. vedlikehold

Her er hovedskillet:

• Påkostning = Standardheving → kan legges til inngangsverdien.
• Vedlikehold = Holder standarden ved like → gir normalt ikke fradrag i gevinsten.

Eksempler på påkostning:

• Bygge nytt bad eller ekstra bad.
• Totalrenovere kjøkken til høyere standard.
• Etterisolering eller større energitiltak som tydelig løfter standarden.

Eksempler på vedlikehold:

• Male vegger i samme kvalitet.
• Skifte slitte gulv til tilsvarende kvalitet.
• Reparere tak med lik type takstein.

Da jeg solgte egen bolig, måtte jeg selv gå gjennom mange gamle fakturaer for å skille påkostning fra vedlikehold – det arbeidet lønte seg, fordi gevinsten og skatten ble lavere.

---

Dokumentasjon du bør ta vare på

Dokumentasjon er svært viktig hvis du blir bedt om å forklare tallene dine.

Ha orden på:

• Kjøpskontrakt og overtakelsesprotokoll.
• Megleroppgjør og salgsoppstilling.
• Fakturaer fra håndverkere, særlig for større oppgraderinger.
• Dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle takstrapporter.

Jeg anbefaler å samle alt i én digital mappe merket med adressen – da slipper du kvitteringsjakt flere år etterpå.

---

Særlige situasjoner: arv, gave og bolig i utlandet

Noen situasjoner har egne regler som mange overser.

---

Skatt ved salg av arvet eller gavebolig

Ved arv og gave er hovedspørsmålet: hva blir din inngangsverdi og hvilke tidskrav gjelder?

Hovedlinjer:

• Inngangsverdi tar ofte utgangspunkt i verdien hos den som eide før deg.
• Det kan ha betydning om arvelater eller giver kunne ha solgt skattefritt da de satt med eiendommen.
• Ved salg fra dødsbo er gevinsten normalt skattepliktig for boet, og tap kan gi fradrag.

Når jeg har sett på slike saker, er det ofte nødvendig å lete etter gamle kjøpsdokumenter, pantedokumenter og oppussingsfakturaer fra tidligere eier.

---

Boligsalg i utlandet når du er skattepliktig til Norge

Hvis du er skattemessig bosatt i Norge, kan du bli skattlagt i Norge for gevinst ved salg av bolig og fritidsbolig i utlandet:

• Du må se på eiertid og brukstid på samme måte som for eiendom i Norge.
• Det kan også komme skatt i landet der eiendommen ligger, og da kan skatteavtaler og kreditfradrag bli aktuelt.

Her er det lurt å få konkret veiledning før du leverer skattemeldingen.

---

Slik fører du boligsalget i skattemeldingen

Skattemeldingen er blitt mer brukervennlig, men du må likevel kontrollere tallene.

---

Hva som normalt kommer inn automatisk

I mange tilfeller vil:

• Selve salget,
• Kjøpesum,
• Eventuell restgjeld

være forhåndsutfylt. Men tallene er ikke alltid komplette når det gjelder påkostninger og enkelte kostnader.

---

Når du må legge inn eller endre tall selv

Du må ofte selv:

• Registrere eller korrigere inngangsverdi (kjøpesum + kostnader + påkostninger).
• Kontrollere utgangsverdi (salgssum minus salgsomkostninger).
• Legge inn gevinst eller tap der skattemeldingen ber om det.

Jeg pleier å gjøre ett regnestykke på et eget ark først, og sjekke at samme tall dukker opp i skattemeldingen. Det gjør det enklere å oppdage småfeil.

---

Vanlige feil ved skatt på boligsalg

---

Typiske misforståelser

De feilene jeg ser oftest, er:

• Feil vurdering av botid og eiertid
  Folk tror salget er skattefritt, men har egentlig bodd for kort eller eid for kort.
• Glemmer påkostninger
  Kvitteringer på større oppgraderinger er kastet eller oversett, så gevinsten blir kunstig høy.
• Tomter og rene investeringsobjekter
  Mange tror de omfattes av boligreglene, men her er gevinsten normalt alltid skattepliktig.
• Formuesverdi står igjen etter salg
  Eiendommen står fortsatt oppført i skattemeldingen etter salget, og dette kan øke formuesskatten unødvendig.

---

Mine råd for å unngå skattesmell

Basert på erfaring med både eget og andres boligsalg:

1. Sjekk eiertid og botid/brukstid før du legger boligen ut for salg.
2. Samle all dokumentasjon i god tid – ikke vent til året etter.
3. Lag et enkelt regneark for inngangs- og utgangsverdi.
4. Les hjelpetekstene nøye i skattemeldingen.
5. Be en fagperson se gjennom tallene hvis summene er store eller situasjonen er utypisk.

---

Oversiktstabell: når er boligsalg skattefritt?

Type eiendom	Min. eiertid	Min. botid/brukstid	Skattefritak mulig?
Primærbolig	12 måneder	12 av de siste 24 månedene	Ja, hvis krav oppfylt
Sekundærbolig	–	–	Normalt alltid skattepliktig gevinst
Utleiebolig (tidl. primær)	12 måneder	12 av 24 måneder som egen bolig	Ja, hvis du oppfyller primærbolig-krav før salg
Fritidsbolig/hytte	5 år	5 av de siste 8 årene som fritidsbolig	Ja, hvis krav oppfylt
Tomt	Uvesentlig	Ingen	Gevinst skattepliktig

Tabellen er forenklet, men gir et godt første overblikk.

---

Skattesats over tid – kort utvikling

Skattesatsen på gevinst ved boligsalg følger skatten på alminnelig inntekt. De siste årene har den ligget rundt 22 %, men den har vært høyere tidligere.

Salgsår (gevinsten gjelder)	Skattesats på gevinst
2017	24 %
2018	23 %
2019	22 %
2020	22 %
2021	22 %
2022	22 %
2023	22 %
2024	22 %
2025	22 %
2026	22 %

Små prosentendringer kan bety mye i kroner når gevinstene er store.

---

Ofte stilte spørsmål om skatt på boligsalg

Må jeg betale skatt hvis jeg har bodd i boligen i mindre enn ett år?

Som hovedregel: ja, gevinsten blir skattepliktig hvis du ikke har bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene og eid boligen i minst 12 måneder. Enkelte spesielle situasjoner kan kreve nærmere vurdering.

---

Hvor mye skatt betaler jeg på gevinst ved boligsalg i 2026?

Gevinst som er skattepliktig, beskattes med 22 % i 2026.

1. Regn ut gevinsten (utgangsverdi – inngangsverdi).
2. Gange gevinsten med 0,22 for å finne skatten.

---

Hva skjer hvis jeg selger bolig med tap?

Hvis salget ville gitt skattepliktig gevinst i en gevinst-situasjon, vil et tap som hovedregel være fradragsberettiget, og du får redusert skatten på annen inntekt. Effekten er 22 % av tapet.

---

Hvordan påvirker utleie skatten når jeg selger?

Utleie kan gjøre at boligen blir skattemessig sekundærbolig. Da er gevinsten ofte skattepliktig. Hvis du har bodd der selv og senere leid ut, må du se på hvor lenge du faktisk har bodd der som egen bolig i forhold til reglene om eiertid og botid.

---

Hva om jeg har arvet boligen?

Da må du finne:

• Hvilken inngangsverdi du skal bruke.
• Om den som eide boligen før deg kunne ha solgt skattefritt.

Dette kan påvirke både om gevinsten er skattepliktig og hvor stor gevinsten blir.

---

Må jeg skatte av salg av hytte eller fritidsbolig?

Hvis du har eid fritidsboligen i minst 5 år og brukt den som fritidsbolig minst 5 av de siste 8 årene, kan gevinsten være skattefri. Hvis ikke, blir gevinsten normalt skattepliktig, mens tap vanligvis ikke gir fradrag.

---

Gjelder de samme reglene i 2026 som tidligere år?

Hovedreglene om eiertid, botid og brukstid for bolig og fritidsbolig er de samme, men skattesatser og enkelte detaljer kan endre seg over tid. Det er lurt å sjekke oppdaterte regler det året du selger.

---

Hvem kan jeg kontakte hvis jeg er usikker?

Du kan få hjelp gjennom:

• Offentlige veiledningstjenester om skatt og bolig.
• Regnskapsfører eller skatterådgiver, spesielt ved store verdier, utland eller kompliserte arvesituasjoner.

---

Siste råd om skatt på boligsalg

Skatt på boligsalg trenger ikke være skummelt, men det krever litt struktur:

• Avklar om salget er skattefritt eller skattepliktig før du signerer.
• Samle dokumentasjon på alt som påvirker inngangsverdien.
• Beregn gevinst eller tap én gang ordentlig, og kopier tallene inn i skattemeldingen.
• Bruk erfaringen fra dette salget som mal til senere salg – særlig hvis du eier flere eiendommer.

I min egen prosess med boligsalg har jeg merket at det viktigste er å ikke vente til siste liten. Litt planlegging før salgstidspunktet kan spare deg for både skatt og stress.